Préstamos FHA para residentes caen a casi cero tras cambio de HUD

El porcentaje de préstamos FHA otorgados a residentes no permanentes y a personas sin estatus migratorio legal cayó de 6% a casi cero tras la decisión del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de eliminar su elegibilidad en mayo de 2025, según datos que la agencia difundió el 9 de octubre de 2026. El secretario Scott Turner dijo que el departamento impide que personas sin estatus legal y no residentes accedan a programas respaldados por los contribuyentes y que hoy esa proporción es cero.

Por qué importa: los datos, atribuidos por HUD a Intercontinental Exchange (ICE), muestran que el cambio tuvo un efecto muy rápido en el crédito hipotecario con respaldo federal.

También indican que el crédito convencional todavía no ha compensado por completo la caída en los préstamos de la FHA. Para los compradores que no son residentes permanentes, el acceso a una hipoteca es hoy más limitado.

Qué cambió

La Carta a los Prestamistas 2025-09, publicada el 26 de marzo de 2025, es obligatoria para los números de caso de la FHA asignados desde el 25 de mayo de 2025. Aplica a las hipotecas tradicionales de la FHA (Título II, viviendas unifamiliares) y a las hipotecas revertidas (HECM). La norma eliminó por completo la sección de "residentes no permanentes".

Pueden calificar los ciudadanos estadounidenses, los residentes permanentes legales y los ciudadanos de Micronesia, las Islas Marshall y Palaos. En el caso de los residentes permanentes, el expediente debe incluir evidencia de su residencia, emitida por USCIS. La tarjeta del Seguro Social no basta para probar el estatus migratorio ni el permiso de trabajo.

Según los datos de ICE reproducidos por HUD, los residentes no permanentes representaban cerca de 5.8% de las originaciones de compra de la FHA antes del cambio. Ahora son alrededor de 0.1%. En el mercado general, su participación en las hipotecas de compra de todo tipo bajó 2.2 puntos porcentuales, de 5.6% a 3.4%.

Dónde se notó más

ICE comparó el periodo previo a la política (del segundo trimestre de 2024 al primer trimestre de 2025) con el que va del cuarto trimestre de 2025 a la fecha. Esta es la participación de residentes no permanentes en las originaciones de compra de la FHA:

• Salt Lake City: de 26% a 0.15%
• Provo: de 20% a menos de 0.5%
• Orlando: de 16.1% a 0.2%
• Lakeland: de 13.6% a 0.16%
• Raleigh: de 11.1% a 0.8%
• Cape Coral y Miami: de cerca de 10% a menos de 1%
• San José: de cerca de 10% a 0%

Qué opciones quedan

Según ICE, el volumen de residentes no permanentes en préstamos convencionales conformes de primera calidad se mantuvo relativamente estable. No aumentó en una magnitud comparable a la caída de la FHA.

Especialistas de Churchill Mortgage, citados en la página de HUD, señalaron que estos compradores ahora recurren a préstamos convencionales, porque Fannie Mae y Freddie Mac permiten financiar a residentes no permanentes con estatus legal. Los préstamos no QM son otra alternativa. Según esos prestamistas, algunos tendrán que dar un pago inicial mayor, mejorar su puntaje de crédito o esperar a obtener la residencia permanente.

Fuente: HUD, comunicado hud-no-26-084 y HUD, Carta a los Prestamistas 2025-09.